2008/08/29(金) | |
|
|
|
このブログは現役営業マンのブログです。マンション購入・モデルルームの見方・住宅ローンなどを記事にした
★新築マンション購入ガイド一覧では購入についてのアドバイス的な記事を書いてますが営業マンから見た視点です。不動産、マンションについては色んな捉え方ができますが、概ねこうだろう、こういう見方もあるという記事がいくつかあります。ご購入をお考えの方はごゆっくりご覧頂ければと思います。 首都圏だけで2万件 ホームプラザのマンション資料請求サイトです。インターネットでは、この『ホームプラザ』からの資料請求が非常に多いです！ほとんどのデベロッパー、新築マンションはここに物件を掲載するので最新マンションを見つけるのもここが一番手っ取りばやいかも。 最近とても仕事がハードです。
どの位ハードかというと 食べすぎなのに痩せていくぐらい。 病気だったりして(〃＾∇＾)ｏ みなさん！お疲れ様です！こんばんは！ 今日はですね。先日コメントを頂いて少し気になることがあったので そのことを記事にしようかと。 モデルルームでご契約をしたあとにですね。 再度お部屋を確認したくて、またモデルルームにいくことがありますよね。 ご質問のコメントも 契約後にモデルルームに行くのは、営業マンの方にとっては迷惑で 控えた方がいいのでしょうか？ ということなのですが、もちろん全然、何度確認してもOKです！ そんなの当然でしょ！ という声が聞こえてきそうですが、これがですね。 すごく気を使われながら再度モデルルームにこられる方が多いんです。 『すみません。何度も。』って 全然気を使うことないですよ〜！ ご契約者さまなんですから！！ 気になることがあれば聞いた方がいいし、 また見たくなれば、何度も見ればいいと思います。 ご契約者さまなんですから(〃＾∇＾)ｏ ★ブログランキングマンション見学あなたはモデルルームにこないで！よろしくです！   ★  マンション価格は確実に上がってます。
過去にはですね。 販売してる同じエリアであとから販売されるマンションになればなるほど 安く販売されていく、という時期がありました。 新規モデルルームオープンで即完すれば何の問題もないのですが、 モデルルームをオープンしてから建物の完成まで2年！かなり売れ残りもある。 なんていうマンションでは苦労しました。 今はどうかというとですね。 地域にもよりますが、これとは逆です。 最近ではあとから販売されていくマンションの方が 価格は高い方が多いです。 事実、その場所でその価格で販売するの〜？ というマンションは少なくありません。 供給戸数が減ってるのもいいマンション用地がない。 というだけでなく、今まで取引されてきた土地の値段、 相場でマンション用地を仕入れられなくなってるのが現状です。 デベロッパー側からすれば土地を買って 建てていかないといけません。 前回マンション価格が上昇するとどうなる？！にも 書きましたが、高く土地は買ったけど価格はよそと 同じ値段で販売！となると建物のグレードはダウンさせる しかありません。なんとも言えませんがここ数年は 今より若干金利も価格も上昇するかもです。 ★ブログランキング マンション見学！あなたはモデルルームにこないで！よろしくです★  ★ 先日、返済比率をできれば抑えて…。という記事を書きました。
まぁ、お支払いを抑えた方がいい！というのは誰にでも言えることなんですが…。 まずは前回の記事⇒返済比率は20〜25％に抑えましょう こちらから読んで頂ければと思います！ 以下返済比率25%内で買える金額一覧です。 （元利均等返済：35年払い：均等払い） 年収350万円 金利4%で借りた場合→1640万円→月々72,616円 金利3%で借りた場合→1890万円→月々72,737円 年収400万円 金利4%で借りた場合→1880万円→月々83,242円 金利3%で借りた場合→2160万円→月々83,128円 年収450万円 金利4%で借りた場合→2110万円→月々93,426円 金利3%で借りた場合→2430万円→月々93,519円 年収500万円 金利4%で借りた場合→2350万円→月々104,053円 金利3%で借りた場合→2700万円→月々103,910円 年収550万円 金利4%で借りた場合→2580万円→月々114,236円 金利3%で借りた場合→2970万円→月々114,301円 年収600万円 金利4%で借りた場合→2820万円→月々124,863円 金利3%で借りた場合→3240万円→月々124,692円 今みなさんが住宅ローンで使われてるSBIモーゲージのグッド住宅ローン  の全期間固定金利で2.891%です。一応少し多めに3%、4%で計算してみました。 ちなみにご年収が800万円1000万円ほど、おありの方は 返済比率は30%ほどでも全然OKではと、思います。 みなさんお気づきだと思いますが、同じ支払い額でも1%の金利の違いで ずいぶん借りれる金額違うんですよね！ 年収600万円の方の例でいうと、1%の違いで420万円も違います！ 頭金を貯めないと！と、頑張って400万円ほど貯めてる間に、 金利が1%上がると、結果は今頭金ナシで買うのと同じことになります。 あっ！頭金はいらないとかじゃなくてですね。あればあるだけいいんです！ この辺のお話が気になる方はこちら⇒頭金を貯めるのはこんなにも損！！ 今日はそんなことを伝えたいのじゃなくてですね。 今回は前回書いた記事からですね。 返済比率25%で買える金額を知りたい！ そういう方もいるのでは…。と、思い計算してみました！ ★ブログランキング マンション見学！あなたはモデルルームにこないで！よろしくです★ ★ 住宅ローンについては何度書いてますが今日も住宅ローンについてです。 みなさんご存知のこの全期間固定金利のSBIモーゲージの住宅ローン  フラット35なんですが、本当にいい商品なんです。フラット35というのは住宅金融公庫の民営化・証券化によりできた 「新型住宅ローン」です。わかりやすくいうと公庫を銀行から借りる ということです。 このフラット35はですね。僕ら販売する営業マンから見てもですね。 すごくいい条件。過去をさかのぼればですね。 公庫が市場最低金利2%なんて時期がありました。 今から7〜8年前かな？！でもですよ！ 1年目〜10年目が固定で2%。11年目〜35年目までは固定で4％だったんです。 日経新聞にもでかでかと公庫市場最低金利と見出しになってました。 当時は最初の10年間だけの金利を見て低金利だ！低金利だ！ っていってたんです。営業マンだけじゃなくお客様も10年後のことを 今考えても…。なんてノリでした。ほとんどの人が最初の10年だけを 見て買われたのは確かなんです。 その頃の過去を見ればですね。ゆとり返済なんてのもあり、5年間だけ 低金利なんてのもありました。 金利もですね。僕ら営業マンも3%以下の金利になるんじゃないかな〜。 なんていうお客さまの不安に対し、2％台じゃ銀行も貸す意味がないですよ！ なんて接客でした。全然バブルの頃のお話じゃないですよ！念のため。 ちなみにバブルの頃の金利が7%、8%台です。 それが今はですね。SBIモーゲージのグッド住宅ローン  だと全期間固定です。僕ら営業マンもなんですが、この低金利、好条件がずっと続いてるので この状況が当たり前になってるんですが、そうじゃないんですよ。 常に変化してます。金利だけで見てもこの半年でずいぶん上向きになってますよね。 マンション用地の土地の値段にしても実際の取引では今までの価格、坪単価では 買えなくなってるのが現状です。そうなるともちろん販売価格もあがってしまいます。 事実、都心部ではその価格で販売するの？なんてマンションを最近多く目にします。 少しそれましたが、ただただ、固定が安心だからフラット35で！ だけじゃなく、いい条件だなと感じてお借りできる方がいいかな(〃＾∇＾)ｏ そう思ったので書いてみました！ フラット35の中で一番低金利です！⇒SBIモーゲージのグッド住宅ローン
★ブログランキング マンション見学！あなたはモデルルームにこないで！よろしくです★ ★ 今現在マンションは非常に買い時です。
僕がマンション営業を始めてから常に、過去をさかのぼれば 常に、常に、今が買い時でした。 本当にそうだったし、お仕事ですから(〃＾∇＾)ｏ この買い時と言われる理由の一つに 低金利 というのがありますよね。 今日はこの住宅ローンの普段僕が接客の中で使ってる、営業トーク！ 裏話をおひとつご紹介(〃＾∇＾)ｏ 今現在、使われてる住宅ローンの大半が 全期間固定の公庫フラット、もしくは銀行ローンの1年固定、 2年固定の低金利です。 例えばですね。3000万円を35年返済でお借り入れした場合です。 公庫フラットで約2.9％、2.9％で借りた場合 月々113,788円 月々の返済も問題ない、お客様も公庫フラットで全期間固定がいい！ この場合僕は、お客様のご希望通り、公庫フラットでお借り入れ して頂いてます。 逆に月々の返済に問題がある場合です。 月々の返済は10万円以内に抑えたいけど、お部屋はここがいい！ または少しでも低金利でお借り入れしたい。なんて時です。 通常の銀行ローンで1年固定が一番お借り入れ金利が安くなります。 今現在銀行でお借り入れすると優遇金利というのが適用されるのが大半です。 （100%ではありませんが）約1％程。この1％の優遇金利がですね。 現状お借り入れされてる方の大半がですね。全期間なんです！ お借り入れ全期間ですよ！ 都市銀行で1年固定がおおむね2％です。 2％で借りて1％優遇されると、1％で借りれるということです。 当たり前ですが(〃＾∇＾)ｏ 1％で3000万円を35年でお借り入れした場合ですね。 月々84,686円 同じお部屋を同じだけお借り入れをしてですね。 2.9％と比較すると、差額、 月々29,102円 こんなにも違うんです。年間349,224円です！ 1年固定の場合ですが(〃＾∇＾)ｏ 営業トークの裏話というのはですね。 全期間1％優遇というのが適用されればですね。 毎回1年固定を更新していくんです。 全期間1％優遇ということはですね。 1年固定の金利が3.9％と発表されて はじめて2.9％でお借り入れするということです。 1年固定の金利が3.9％ということはですね。 一概には言えませんが景気もそこそこになってるということです。 3年固定、5年固定はいくらになってるのでしょう。 公庫フラットと比較した場合ですね。 1年固定の金利が3.9％を超えて（超えるまでの期間によりますが） その数年後にやっと全期間固定よりお支払い額が増えることになります。 この全期間優遇というのも、いつまでもあるわけがない。 僕的にはですね。 こんないい話、こんないい条件はそう、ない。 1年固定というと不安がられる方が多いのですが ご希望のお部屋と月々の返済が合わない、固定金利がいい。 なんてお客様に不安を解消してなんとかご契約頂く為に お話するのですが 本当の所ですね。先のことは誰にもわからないから 全期間固定金利か1年固定のどちらがいいのかは 誰にもわからない。 営業マンは漠然と固定金利の方が安心ですよ！ というかもしれませんが1年固定を選んで大きく得するかも しれないんですよ〜。 ★ブログランキング マンション見学！あなたはモデルルームにこないで！よろしくです★ ★ マンション販売をする僕ら営業マンはですね。
自分とこの販売してる物件もよく勉強するんですが 同じ地域や同じ沿線で販売してる他社の物件もよく調べます。 細かく細かく念入りに調べた上で 販売をスタートさせます。 価格や間取りの大きさ等も他社の販売状況をチェックしながら 決める部分もあります。 それでいざ販売が始まるとですね。 僕ら営業マンの現状は他社のつぶしあい(^o^;) 例えばですね。 一つの地域に5社が新築マンションを販売してたとします。 接客をしてるとですね。 確実にこの地域の5社の中で 必ず買うであろう、お客様と接客させて 頂くことがあります。 こんな時営業マンはですね。 ま〜ず間違いなく他社をけなします。 おそらく5社が5社ともつぶしあいます。 大半の営業マンがですね。 自分とこのマンションはこうだが あそこのマンションはこうだからやめた方がいい。 いい方や伝え方、感じさせ方は その営業マンによりけりだけど だいたいが自分とこはいいけど、他社はダメ。 というお話しをされると思います。 だからお客様の中ではいろんなことをあちこちで言われ もう、何を信じて何を買えばいいかわからない！ なんて方も少なくありません。 そんな方の為に僕からのメッセージです。 色んなことを言われるかもですが 検討されてる物件、どこを買っても 今より生活はよくなるはずです。 何かいいなと感じた中から選び 検討されてると思います。 どちらを選んでも、良いという部分はあるんです。 以前にも書きましたが、良いという部分を感じて 生活すればいい訳ですから。 こう言うとあれですが、億のお金を出しても ここがこうだったらいいのに。 って必ずあるんです。 友達、恋人、上司、部下。 100点満点の人って、まぁいないですよね。 こんなとこがあるけどこんなとこもある。 良い部分があるから付き合える訳で。 僕は実際の接客中にですね。 どこの物件もよく出来てるし どこを買っても買うんじゃなかったな。 という思いはしないと思います。 って時々話します。 接客が自分のペースにある時にね(*^o^*) うちはいいけど、他社はダメ。 という営業マンも、物件が逆になれば 逆のことをいうでしょう。 他社の悪い部分というのは参考程度でいいと思います。 ここにしようと思ったのに他社の営業マンに 気になることを言われて…。 なんて、とってもつまんないことですから。 望んでたものがそこにあるなら決めちゃいましょう。 ★ブログランキング マンション見学！あなたはモデルルームにこないで！よろしくです★ モデルルームで接客を受けたことがある人は
返済比率って言葉を聞いたことがありますよね。 返済比率っていうのは 年収に対して、住宅ローンにかかる割合です。 例えば年収600万円の方で、住宅ローンを年間150万円借りた場合は 返済比率が25％です。OKですね＾＾ この返済比率ですが、年収やお勤め先などで 借りれる％が変わるのですが、だいたい年収の30％〜40％銀行は貸してくれます。 貸してはくれるのですが、よくよく考えて下さい。 この返済比率は手取りの返済比率じゃなくて総支給額の返済比率です。 手取りで計算し直せば、返済比率35％で借りた方は40％を超えてるでしょう。 さらに、管理費、修繕積立金、固定資産税などは返済比率に含まれてません。 この辺も含め毎月手にするお給料から返済比率を出すと かなり住宅にあてられる％はアップします。 個人的な意見でいうとですね。例えばですが、 フェラーリに乗るのが夢で、それに全てをかけてるような人が世の中にはいますよね。 質素に質素に生活をしてお金を貯めて、本当にフェラーリを買っちゃうような人。 そこまでの思いが住まいにあるなら、返済比率なんて関係ないかもですが 家族がいて生活費や教育費、将来のことまで考えるなら、住まいの返済比率は 少しでも少ない方がいいですよね。 大半の営業マンは年収を聞いて 『○○さんのご年収なら4000万円までならローンは問題ないですね！』 こう、言われるかもですが家を買うのは生活にかかわってくることです。 思わぬ出費やお付き合い、趣味にあてるお金も大事ですから(〃＾∇＾)ｏ 僕は営業マンなので、より高いお部屋を買って頂けた方がいいのですが 楽に返済していくいなら予算を20％少々の返済比率で検討した方がいいですよ〜。 ★不動産の情報満載！ブログランキング！★ ★ リクルート住宅情報ナビの関西版！新築マンションだけじゃなく、土地、新築一戸建ても多数掲載！新築マンション、一戸建てを探すならリクルートの住宅情報ナビ！関西版！ 三菱地所の生活散歩online。三菱地所の物件情報をいち早くGETできます。なんといっても大手デベロッパー！物件量が豊富♪もちろん僕も登録してて、不定期に届く生活散歩（雑誌）はとても楽しみでありがたい情報が満載！とってもおすすめの友の会です♪ 住宅ローンのお申込書請求 
|
|
